ODWOŁANIE DAROWIZNY NIERUCHOMOŚCI

ODWOŁANIE DAROWIZNY NIERUCHOMOŚCI

  • Wrzesień 5, 2015
  • akarolak

Rodzinna sielanka czasami znika wkrótce po tym, kiedy seniorzy rodu, przeświadczeni o konieczności uregulowania spraw ziemskich, pragnąc zachować dobre wspomnienia  u najbliższych, a nierzadko też uzyskać ich wdzięczność i wsparcie, „przepisują na” dzieci, wnuki lub prawnuki, to co udało im się zgromadzić. Owo „przepisanie” może przybiera często postać darowizny nieruchomości – mieszkania, domu jednorodzinnego, gospodarstwa. Obdarowani niekiedy zapominają o swoich dobrodziejach, których żywotność zaczyna ich coraz bardziej dziwić i irytować. Niekiedy poddenerwowanie beneficjentów przeradza się w rożne formy agresji… Czy w takich sytuacjach można wycofać się z wykonanej darowizny?

 

Umowa darowizny

Nieodpłatne przeniesienie własności nieruchomości na rzecz najbliższych może nastąpić na kilka sposobów. Obok darowizny wykorzystać do tego celu można instytucję testamentu, czy umowę dożywocia. Sama darowizna jest umową określoną przepisami art. 888 – 902 Kodeksu cywilnego (Kc). Jej istota sprowadza się do bezpłatnego świadczenia darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem własnego majątku. W interesujący sposób ustawodawca określił wymagania dotyczące formy opisywanej umowy. Zgodnie z art. 890 § 1 Kc,  oświadczenie darczyńcy, bez względu na przedmiot umowy, powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Niemniej umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Oczywiście w odniesieniu do umów, których przedmiotem jest nieruchomość, wyłącznie właściwą dla zachowania ważności czynności prawnej pozostanie forma aktu notarialnego.

 

Darowizna, a dożywocie

W praktyce niejednokrotnie można spotkać się z sytuacją, w której umowie darowizny nieruchomości towarzyszy ustanowienie przez obdarowanego na rzecz darczyńcy służebności osobistej mieszkania. Taka konstrukcja zbliża umowę darowizny do umowy dożywocia (umowy na podstawie której nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie – art. 908 – 916 Kc). W tym miejscu warto zwrócić uwagę na dwie podstawowe różnice pomiędzy wymienionymi sposobami przekazania własności nieruchomości, które mogą okazać się ważne w praktyce. Po pierwsze, umowa dożywocia nie może zostać zawarta wtedy, gdy jej przedmiotem miałoby być tzw. „spółdzielcze mieszkanie własnościowe”, czyli  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Inaczej jest w przypadku darowizny. Po drugie, rozwiązanie umowy dożywocia może nastąpić tylko w wypadkach wyjątkowych i to na drodze postępowania sądowego (art. 913 § 2 Kc). Oznacza to, ze dożywotnik nie może zrzec się swoich uprawnień, a zbycie nieruchomości tak obciążonej powoduje, że nabywca ponosi odpowiedzialność za świadczenia względem dożywotnika. W przypadku umowy darowizny i ustanowienia służebności mieszkania na rzecz darczyńcy ten ostatni zawsze może zrezygnować z przysługujących mu uprawnień – wystarczy oświadczenie w formie aktu notarialnego.

 

Odwołanie darowizny – rażąca niewdzięczność

Odwołanie darowizny wykonanej może nastąpić wówczas, gdy obdarowany dopuścił się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności. Pojęcie „rażącej niewdzięczności” nie zostało prawnie zdefiniowane, a każda sprawa wymaga indywidualnego zbadania. Ciekawa próba wyjaśnienia użytej przez ustawodawcę klauzuli generalnej  zawarta została w wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 15.05.2015 r. (sygn.: I ACa 1705/14): „W prawie cywilnym brak bliższego wyjaśnienia zakresu pojęcia „rażąca niewdzięczność”, stanowiącego samodzielną przesłankę odwołania darowizny. Analiza znaczenia użytych w nim określeń pozwala przyjąć, że niewdzięczne będzie każde zachowanie obdarowanego, niewłaściwe i krzywdzące darczyńcę, przy czym aby zostało uznane za „rażąco niewdzięczne”, musi cechować je znaczne nasilenie złej woli skierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej. Dlatego pod pojęcie „rażącej niewdzięczności” podpadają przede wszystkim przestępstwa skierowane przeciwko życiu, zdrowiu, czci i godności osobistej, a wreszcie przeciwko majątku darczyńcy. Cechy rażącej niewdzięczności mogą mieć także inne zachowania wysoce nieprzyjazne, kierowane bezpośrednio wobec darczyńcy jak i także w stosunku do osoby jemu bliskiej. W każdym jednak przypadku niezależnie od tego, czy będą to działania, czy zaniechania obdarowanego wymagane jest ujawnienie po jego stronie zamiaru pokrzywdzenia darczyńcy. Zgodnie z powszechnie akceptowanym poglądem, nie mogą być uznane za rażącą niewdzięczność przykrości i krzywdy czynione impulsywnie, lecz mieszczące się w granicach zwykłych konfliktów życia. W świetle art. 898 § 1 KC nie można abstrahować również od przyczyn konfliktu między stronami. Pojęcie „niewdzięczności” wymaga analizy motywów określonych zachowań obdarowanego, w tym zwłaszcza tego, czy zachowania jego nie są powodowane czy wręcz prowokowane – wprost lub pośrednio – przez darczyńcę”.

 

Procedura odwołania

Przede wszystkim należy pamiętać, że darowizny nie można odwołać po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego (art. 899 § 3 Kpc). Termin ten jest terminem prawa materialnego i nie może zostać przywrócony, czy przedłużony. Oświadczenie o odwołaniu darowizny wymaga formy pisemnej (art. 900 Kc). W jego treści darczyńca powinien wezwać obdarowanego do złożenia oświadczenia o zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości i wyznaczyć mu w tym celu odpowiednią datę i miejsce – ustaloną wcześniej kancelarię notarialną. Ponadto w oświadczeniu o odwołaniu darowizny należy wskazać przyczynę odwołania. Niezastosowanie się obdarowanego do postanowień wezwania powinno skutkować skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego (powództwo o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia o określonej treści). Zgodnie z ogólnymi zasadami procedury cywilnej, w omawianych sprawach na darczyńcy ciążył będzie obowiązek wykazania, że spełnione zostały przesłanki odwołania darowizny.

Przedstawiony sposób postępowania stanowi, w mojej ocenie, bezpieczny wzorzec, od którego dopuszczalne są wyjątki.

 

Jak wskazano powyżej, w wyjątkowych przypadkach, skutki przeniesienia własności nieruchomości w formie darowizny mogą zostać zniesione. Sprawy tego rodzaju należą jednak do skomplikowanych zarówno pod względem materialnym jak i procesowym. Szczególne trudności pojawią się zwłaszcza wtedy, gdy obdarowany przeniesie własność nieruchomości na osobę trzecią. To wszystko skłania do wielkiej rozwagi przy podejmowaniu decyzji o zawarciu umowy darowizny. Szkoda tylko, że bez względu na podjęte środki ostrożności nie sposób przewidzieć „rażącej niewdzięczności” najbliższych. Pozostaje zaufanie…

 

Adam G. Karolak

Legionowo, 05.09.2015 r.