Wnuk, czy homoseksualny partner – kto może wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy?

Wnuk, czy homoseksualny partner – kto może wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy?

  • Kwiecień 14, 2015
  • akarolak

Jedną z podstawowych potrzeb człowieka jest posiadanie mieszkania. Prawne tytuły do zaspokojenia tej potrzeby są różne: prawo własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przydział lokalu służbowego czy wreszcie – stosunek najmu. Dla osób korzystających z lokalu mieszkalnego wspólnie z najemcą niezwykle ważne jest, czy po śmierci najemcy nadal będą mogli zajmować mieszkanie.

W obowiązującym stanie prawnym kwestie dotyczące wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy reguluje art. 691 Kodeksu cywilnego (Kc). Zgodnie z postanowieniami przywołanego przepisu w przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:

  • małżonek niebędący współnajemcą lokalu,

  • dzieci najemcy i jego współmałżonka,

  • inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz

  • osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Ustawodawca dodatkowo zastrzegł, że warunkiem wstąpienia wskazanych powyżej osób w stosunek najmu jest stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci. Jeżeli brak jest wymienionych wyżej osób wówczas stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Następstwo prawne w oparciu o art. 691 Kc wielokrotnie było przedmiotem zainteresowania Sądu Najwyższego (SN). Poniżej przedstawiono dwie uchwały udzielające odpowiedzi na postawione w tytule pytanie.

W pierwszej z nich z 21 maja 2002 r. stwierdzono, że „Wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 KC, także wtedy gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa.” (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2002-05-21, III CZP 26/02; Opubl: Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna rok 2003, Nr 2, poz. 20, Legalis nr 53519). Stan faktyczny sprawy rozpatrywanej przez trzyosobowy skład SN w skrócie można przedstawić tak: Powódka I.S. domagała się w pozwie ustalenia, że wstąpiła w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłej w dniu 24.9.2001 r. S.C. Zdaniem powódki, jako prawnuczka zmarłej, z którą zamieszkiwała w lokalu będącym przedmiotem najmu od swojego urodzenia do śmierci najemcy, jest ona osobą uprawnioną do wstąpienia w stosunek najmu tego lokalu, po zmarłym najemcy, tym bardziej że od 1996 r. była w tym lokalu zameldowana, a także udzielała stałej pomocy i opieki prababci, która w chwili śmierci miała 93 lata.

W uzasadnieniu ww. orzeczenia podniesiono, że brak jest podstaw pozwalających zaliczyć prawnuczkę do jednej z kategorii osób wskazanych w art. 691 Kc. Sąd Najwyższy wskazał, że dalszy wstępny najemcy nie należy do osób pozostających we wspólnym pożyciu z najemcą nawet jeżeli wspólnie z nim zamieszkiwał, prowadził wspólne gospodarstwo domowe, pozostawał w więzi psychicznej lub uczuciowej oraz udzielał pomocy, czy sprawował opiekę. Użyty przez ustawodawcę termin „faktyczne wspólne pożycie” odnosi się jedynie do osób pozostających w związku jaki charakteryzuje małżonków.

Przedstawione orzeczenie nie przekreśla oczywiście możliwości ochrony uzasadnionych interesów dalszych zstępnych najemcy w konkretnych przypadkach. Zawsze pozostaje do ustalenia, czy domagający się eksmisji podmiot nie nadużywa swoich praw oraz czy w okolicznościach danej sprawy nie istniał obowiązek alimentacyjny pomiędzy krewnymi.

W drugiej uchwale z 28 listopada 2012 r. SN wskazał, że „Osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą – w rozumieniu art. 691 § 1 KC – jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą; także osoba tej samej płci.” (Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2012-11-28, III CZP 65/12; ppubl: Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna rok 2013, Nr 5, poz. 57, str. 19; Legalis nr 548606). Sąd Najwyższy przy okazji tej uchwały wyjaśnił, że w związku z przyjęciem przez prawodawcę w obowiązującej treści art. 691 Kc terminu: „wspólne pożycie” z pominięciem dodatkowego określenia „małżeńskie” przepis ma zastosowanie nie tylko do związków heteroseksualnych niepołączonych węzłem małżeńskim, ale także do związków homoseksualnych, w których tworzą się takie same więzi jak między konkubentami.

Obowiązująca treść art. 691 Kc może, w świetle przedstawionych uchwał SN, wzbudzać uzasadnione wątpliwości. Wydaje się, że przyjęte w pierwotnej wersji przepisu określenie „osoba bliska” najemcy bardziej odpowiadało poczuciu sprawiedliwości społecznej niż „osoba pozostająca we wspólnym pożyciu”. Jednak dura lex, sed lex.