01 marca br. weszła w życie ustawa z 04.11.2022 r.  o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r. poz. 28, dalej: UKM lub ustawa o kooperatywach mieszkaniowych). Przyjęte rozwiązania mają ułatwić zdobycie dachu nad głową osobom, które, wspólnie z innymi, podejmą się prowadzenia procesu budowlanego tzw. metodą gospodarczą, na preferencyjnych warunkach ustalonych przez gminę.

             Kooperatywa mieszkaniowa to działająca na podstawie umowy grupa co najmniej trzech osób fizycznych, które wspólnie będą realizowały inwestycję mieszkaniową w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych albo potrzeb mieszkaniowych dzieci (także przysposobionych) członków kooperatywy.

Inwestycją mieszkaniową w rozumieniu art. 2 UKM jest przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane, polegające na:

• ­nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub
• nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeżeli łączna liczba samodzielnych lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, jest większa niż dwa, lub
• nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem oraz przeprowadzeniu robót budowlanych, po których zakończeniu częściami składowymi tej nieruchomości będą budynek albo budynki obejmujące lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu. Dodatkowy warunek jaki  w tym przypadku należy spełnić jest taki, że łączna liczba tych lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, będzie większa niż dwa.

Ustawodawca uznał jednocześnie, że nabycie nieruchomości gruntowej będzie spełniało warunki UKM także wtedy, gdy nastąpi przed dniem zawarcia umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej, jeżeli nabywca tej nieruchomości stanie się stroną takiej umowy.

Zasady współdziałania członków kooperatywy określa odpowiednia umowa: umowa kooperatywy mieszkaniowej albo umowa spółki cywilnej. Umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa kooperatywy mieszkaniowej nie była wcześniej znana polskiemu systemowi prawnemu. W opisywanej ustawie przewidziano, że umowa taka powinna określać:

• przedmiot inwestycji mieszkaniowej, 
• planowaną w ramach inwestycji mieszkaniowej liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu;
• zasady finansowania inwestycji mieszkaniowej;
• ­zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej;
• ­sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji;
• zasady reprezentacji;
• zasady przystąpienia do umowy oraz zasady odstąpienia od umowy;
• ­czas trwania umowy;
• zasady rozwiązania umowy.

Wprowadzenie w UKM wymogu formy aktu notarialnego dla ww. umów daje gwarancje, że  będą one odpowiadały wymogom prawa. Uważam, że odnosi się to także do umowy spółki cywilnej określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej. Z praktycznego punktu widzenia ważne jest jednak, aby pamiętać o tym, że strony tej umowy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej.

            Korzyści z utworzenia kooperatywy mieszkaniowej mogą oznaczać m.in. preferencje przy zakupie nieruchomości gminnych. Rada gminy może bowiem podjąć uchwałę o zbyciu nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości wyłącznie członkom kooperatyw mieszkaniowych określając jednocześnie dodatkowe profity z tym związane, a polegające na zastosowaniu mechanizmów obniżających cenę sprzedaży, rozłożenie płatności na raty, czy umorzenie niezapłaconej części  ceny.

Czy takie dobrodziejstwa się pojawią będzie zależało od rozwiązań przyjętych przez lokalnych włodarzy. Może się wówczas okazać, że kooperatywa mieszkaniowa to interesujące rozwiązanie pozwalające na zdobycie własnego lokum za środki mniejsze od cen rynkowych.

Adam G. Karolak

Legionowo, 04.03.2023 r.